お知らせ・ブログ｜ハウスドゥ富山南

1.不動産にかかる税金の種類

富山市で不動産を所有または売却する際、複数の税金が発生します。主な税金には譲渡所得税、固定資産税、および不動産に関連する住民税や所得税があります。これらを理解し、適切な対策を講じることが、税負担を軽減し、不動産の運用を成功させるための第一歩です。

1.1.譲渡所得税とは？

不動産を売却する際に発生する税金が「譲渡所得税」です。これは、売却価格から購入価格や売却にかかった費用（仲介手数料、リフォーム費用など）を差し引いた利益に対して課税されます。富山市で不動産を売却する際にも、譲渡所得税が発生する可能性があるため、事前に税金対策を講じることが重要です。
譲渡所得税は所有期間に応じて税率が異なります。5年以上所有していた不動産は長期譲渡所得として扱われ、税率が低くなります。一方、5年未満の所有期間であれば短期譲渡所得として、より高い税率が課されます。

1.2.固定資産税の概要

不動産を所有している限り毎年課税されるのが「固定資産税」です。固定資産税は、土地や建物の評価額に基づいて計算され、富山市の不動産所有者にとっては毎年支払うべき重要な税金の一つです。不動産の評価額は、地域や用途によって異なるため、これを抑えるための節税対策が求められます。
特に、固定資産税の評価額は、所有する土地や建物の利用状況によって異なるため、適切な方法で申告することが大切です。また、住宅用地としての利用には軽減措置が適用される場合があるため、この制度を活用することで、税負担を軽減することが可能です。

1.3.住民税・所得税の負担

不動産売却時に発生する利益は、譲渡所得として所得税と住民税の対象にもなります。譲渡所得に対する所得税の税率は所有期間に応じて異なり、住民税は地方税として課税されます。特に高額の譲渡益が出た場合、住民税と所得税が大きな負担となるため、節税対策が必要です。
不動産所得は、単に譲渡所得だけでなく、賃貸収入がある場合も、住民税と所得税の課税対象となります。これに対して、適切な経費を計上することで、課税所得を減らし、最終的な税負担を軽減することが可能です。

2.富山市で不動産を所有する際の税金対策

不動産を所有していると、さまざまな税負担が発生しますが、適切な節税対策を講じることで、これらの負担を大幅に軽減することができます。特に固定資産税の節税や、資産管理会社を活用した税金対策は、不動産所有者にとって非常に有効な手段です。

2.1.固定資産税の節税方法

固定資産税を節税するための方法はいくつかあります。まず、適切な評価額を確認し、評価額が不適切に高い場合は見直しを申請することができます。固定資産税の評価額は、毎年見直されるため、適正に評価されているかどうかを確認することが大切です。
また、土地を有効活用することで、住宅用地に適用される軽減措置を受けることが可能です。これにより、土地の税負担を抑えることができます。住宅用地には、200㎡以下の部分に対しては6分の1、200㎡を超える部分には3分の1という軽減措置が適用されるため、住宅を建てるなどして土地を有効活用することで、固定資産税の負担を大幅に減らすことができます。
さらに、耐震改修やバリアフリー改修を行うと、富山市でも固定資産税の減額措置が適用される場合があります。これらの節税策を活用することで、固定資産税の負担を軽減できます。例えば、高齢者向けにバリアフリー化を進めた住宅では、税の減額が認められるケースが多いです。

2.2.資産管理会社を活用した節税

不動産を多く所有している場合、資産管理会社を設立し、不動産の管理を法人化することで、個人所有時に比べて税負担を軽減できる場合があります。法人税率が個人の所得税率より低い場合、賃貸収入や不動産売却益に対する税金を抑えることができます。また、経費計上の幅が広がることで、利益を調整することも可能です。
資産管理会社を活用することで、不動産運営にかかる費用（修繕費や管理費など）を法人の経費として計上することができ、結果的に所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。さらに、法人化することで、給与として家族に報酬を支払うことができ、これによって所得分散を図り、所得税の累進課税の影響を抑えることができます。
ただし、資産管理会社を設立するには、法人設立費用や税務申告に関する手続きが発生するため、事前に税理士や不動産コンサルタントのサポートを受けることが重要です。特に、複数の不動産を所有している場合や、将来的に資産の規模が拡大する可能性がある場合には、資産管理会社の設立が有効な手段となります。

2.3.賃貸不動産を所有する際の経費計上

賃貸不動産を所有している場合、経費計上を適切に行うことで節税効果を得ることができます。賃貸物件の運営にかかる費用（修繕費、管理費、減価償却費、保険料など）は、所得税や住民税の申告時に控除対象となるため、これらを正確に計上することで、課税所得を減らすことができます。
特に富山市内で賃貸物件を所有している場合、入居者の募集や物件の維持管理にかかる費用を経費として計上し、適切な節税対策を講じることが必要です。また、物件が古くなりリフォームや修繕が必要になった際も、これらの費用を経費として計上することで、税負担を軽減することができます。
減価償却も賃貸物件の所有において重要な節税方法の一つです。不動産の建物部分の価値は、年数とともに減少しますが、この価値の減少を経費として計上することで、課税所得を減らすことができます。新築物件の場合はもちろん、中古物件を購入して賃貸に出す場合も、この減価償却を効果的に活用することで、節税効果を最大化することが可能です。

3.不動産売却時の税金対策

不動産を売却する際には、譲渡所得税の負担が大きくなる可能性がありますが、適切な税金対策を講じることで、売却益に対する税負担を大幅に軽減することが可能です。

3.1.居住用財産の3000万円特別控除

居住用不動産を売却した際に、譲渡益から最大3000万円まで控除できる「居住用財産の3000万円特別控除」を活用することができます。富山市で自宅を売却する際にもこの特例を適用できるため、大きな節税効果を得ることが可能です。適用条件としては、売却した物件が自身の居住用であり、売却前に一定期間居住していたことが求められます。
例えば、5000万円で売却した自宅の購入費が3000万円であった場合、通常は2000万円が譲渡益として課税対象となりますが、3000万円の特別控除を利用すれば、譲渡益がゼロとなり、税金を支払う必要がなくなります。
この特例は、1回の売却に限り適用されますが、特定の要件を満たす場合には非常に大きな節税効果が期待できるため、売却時には必ず確認しておくべきです。

3.2.買換え特例を利用した節税

不動産を売却し、新たな不動産を購入する場合には、「買換え特例」を活用することで、譲渡所得税の課税を繰り延べることができます。この特例を利用することで、当面の税負担を軽減し、資産の入れ替えをスムーズに行うことが可能です。特に、不動産の入れ替えを考えている場合には、買換え特例を有効活用することが節税に直結します。
例えば、古い自宅を売却し、新しい自宅を購入する際にこの特例を利用すれば、譲渡益に対する課税を将来の売却時まで繰り延べることができます。これにより、売却時の納税負担を抑えつつ、新しい物件に資金を回すことが可能となります。

3.3.長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違い

不動産を売却する際、所有期間によって譲渡所得税の税率が大きく異なります。長期譲渡所得とは、所有期間が5年以上の不動産に対する譲渡所得であり、税率が低く設定されています。これに対して、短期譲渡所得は所有期間が5年未満の不動産に対する譲渡所得であり、税率が高くなります。
具体的には、長期譲渡所得の税率は所得税15％、住民税5％の合計20％であり、短期譲渡所得の税率は所得税30％、住民税9％の合計39％です。そのため、不動産を売却する際には、可能であれば5年以上所有してから売却することで、税率を抑えることができます。
富山市で不動産を売却する際も、この所有期間を考慮し、節税効果を最大化できるタイミングでの売却を検討することが重要です。

4.相続や贈与に伴う不動産の税金対策

不動産の相続や贈与では、相続税や贈与税が発生しますが、特定の税制優遇措置を利用することで、税負担を軽減することが可能です。相続や贈与の際には、早めの準備と適切な対策が必要です。

4.1.小規模宅地等の特例

相続時に適用できる代表的な節税対策として、「小規模宅地等の特例」があります。この特例を利用することで、相続した不動産の土地に対して、その評価額を最大80％減額することが可能です。これにより、相続税の負担が大幅に軽減されます。
小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していた自宅の土地や事業用の土地に適用されます。特例を受けるためには、相続人が引き続きその土地を使用することが条件となっており、3年以上にわたって他の用途に転用したり売却したりすることができません。
この特例を利用するためには、正確な申請が必要であり、税理士のサポートを受けることでスムーズな手続きが可能となります。特に、評価額が高い土地を相続する場合には、この特例を利用することで、相続税の大幅な軽減が期待できます。

4.2.生前贈与の活用

生前贈与を活用することで、相続税の負担を抑えることができます。年間110万円までの贈与は非課税で行えるため、毎年少しずつ資産を相続人に贈与することで、相続税の対象となる財産を減らすことが可能です。特に高額な不動産を相続する予定がある場合は、生前贈与を計画的に進めることで、相続時の負担を軽減できます。
贈与税が発生する場合もありますが、親族間の贈与には特定の控除が適用されることもあるため、事前に税理士に相談しながら進めると効果的です。生前贈与によって財産を分散させ、相続人間でのトラブルを未然に防ぐこともできます。

4.3.相続税の納税猶予制度

不動産の相続税は、一括で支払うことが難しい場合が多く、その際には納税猶予制度を活用することができます。相続税の納税猶予制度は、納税を分割して行うことができる制度で、資金繰りが厳しい場合に非常に役立ちます。特に、不動産をすぐに売却できない場合や、相続財産が不動産に集中している場合、納税猶予を活用することで、負担を長期間にわたって分散することができます。
この制度では、最長20年間にわたって分割して税金を支払うことができるため、相続直後に多額の現金を準備する必要がなくなります。また、相続した不動産を事業用に利用している場合は、一定の要件を満たせば納税猶予を受けることができるため、土地や建物の売却を急ぐ必要がありません。
ただし、納税猶予を利用するためには、事前に税務署に申請し、承認を受ける必要があります。また、猶予期間中に不動産を売却した場合、猶予されていた税金を一括で支払わなければならないため、将来の売却計画や資金計画を慎重に考慮した上で、納税猶予制度を活用することが重要です。

5.富山市の支援制度を活用した税金対策

富山市では、地方移住促進や空き家対策のため、さまざまな助成金や補助金制度が設けられています。これらの支援制度を活用することで、不動産の税負担を軽減し、賢く不動産を活用することができます。

5.1.富山市独自の助成金・補助金制度

富山市では、空き家のリフォームや移住者向けの住宅提供に関する助成金制度が充実しています。例えば、空き家を賃貸住宅や事業用物件として改修する際に、リフォーム費用の一部を助成してもらえる制度があり、これを活用することで固定資産税や譲渡所得税の負担を軽減できます。
富山市独自の助成金制度には、空き家対策として改修を行う際に補助金が支給されるケースがあります。これを活用することで、リフォームにかかるコストを抑え、不動産の価値を高めつつ節税効果を享受することが可能です。また、補助金の適用条件や申請手続きについては、行政窓口や不動産会社に相談することが推奨されます。

5.2.空き家活用による税負担軽減

富山市では、空き家問題が社会的な課題となっており、行政は空き家活用に対して積極的に取り組んでいます。空き家を放置するのではなく、賃貸物件や地域のコミュニティスペースとして活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
特に、空き家対策特別措置法に基づく「特定空き家」に指定されると、通常の固定資産税の軽減措置が適用されなくなるため、税負担が増える可能性があります。したがって、空き家を放置せずに活用することが、税負担軽減のために重要です。
また、空き家を活用して地域貢献を果たす取り組みを行えば、行政からの補助を受けられる場合もあります。例えば、空き家をシェアハウスや地域のコミュニティ施設として利用することで、地域活性化に寄与しつつ、節税効果を得ることができます。

6.専門家に相談して不動産の税金対策を強化する方法

不動産に関する税金対策は非常に複雑であり、個人で全てを対応するのは困難な場合があります。特に、譲渡所得税や相続税の計算は詳細な知識と手続きが必要です。そこで、税理士や不動産コンサルタントに相談することで、最適な節税対策を講じることが重要です。
税理士に相談することで、以下のような具体的なサポートを受けることができます。

• • 譲渡所得税の正確な計算: 売却益に基づく譲渡所得税の計算は複雑ですが、税理士がサポートすることで正確な税額を把握し、必要な節税対策を講じることが可能です。
• • 相続税対策のプランニング: 不動産の相続に関する税負担を最小限に抑えるため、税理士が最適な相続税対策を提案し、将来に備えた財産管理をサポートします。
• • 確定申告や税務手続きの代行: 賃貸収入や売却益の申告に関する書類作成や税務手続きを代行してもらえるため、申告時の負担が大幅に軽減されます。

また、不動産コンサルタントに相談することで、富山市の不動産市場に関する最新の情報や、物件の価値向上に向けたアドバイスを受けることができます。特に、将来的に不動産を売却する予定がある場合は、市場動向を把握し、最適なタイミングで売却することで、税負担を軽減しながら最大の利益を得ることが可能です。

7.まとめ

富山市で不動産を所有する際には、さまざまな税金が発生しますが、適切な対策を講じることで、これらの税負担を大幅に軽減することが可能です。固定資産税や譲渡所得税、相続税に対して効果的な節税対策を行うことで、将来の負担を最小限に抑え、安心して不動産運用や相続ができるようになります。
特に、富山市独自の支援制度や税制優遇措置を活用し、税負担を軽減しながら資産価値を最大限に引き出すことが、不動産運用の成功に繋がります。また、専門家に相談しながら進めることで、複雑な税務手続きもスムーズに進められ、最適なプランニングが可能です。
富山市で不動産を所有している方や、これから売却・相続を考えている方は、早めに税金対策を講じ、将来的な負担を見据えた計画を立てることが成功のカギとなります。

店舗責任者　高島　隆幸