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不動産相続でおさえるべき一覧ガイド！
ハウスドゥ富山南店は富山市エリアで不動産売却・買取や不動産相続のサポートを行う不動産会社です。
不動産相続は人生で何度も経験することではないため、「何をしたらいいか分からない」「手続きなどが不安」という方も多いかもしれません。
そこでここでは、不動産相続で必要な情報をまとめて紹介いたします。不動産相続でお悩みの方は、お気軽にハウスドゥ富山南店へご相談ください。
不動産相続でよくあるトラブル
不動産相続では以下のようなトラブルが発生することが少なくありません。
- 誰が不動産を相続するかでもめてしまう
- 誰も不動産を相続したがらない
- 分割協議でもめてしまう
- 相続後の空き家トラブル
- 相続する不動産を活用するか売却するかで意見が分かれる
- 不動産の名義変更がされていなかった
こうしたトラブルは事前に対策をすることで回避が可能です。
不動産相続で知っておくべき・考えておくべきこと
相続のタイミングを考えておく
相続について準備をすることは大切と分かってはいても、「まだ健康だし相続の話をするのはまだ早いかな？」と考えている方は多いかもしれません。しかし、事故や病気はいつ身に降りかかるか分からないものです。また、認知症によって判断能力が衰えてしまう恐れもあります。そのため、相続については「まだ先のことだから」と先送りにせず、対策の必要性を感じたタイミングで考え始めることが大切です。
早期に相続について考え始めることで、後のトラブルを避けることができるのはもちろん、生前贈与や生命保険などの相続対策なども行えます。相続について気になったら、まずは一度専門家に相談してみましょう。
注意！2024年4月1日より「相続登記が義務化」となりました
「相続登記」とは不動産を相続した際に行う名義変更の手続きです。以前は行わなくても罰則などがなく、費用もかかるため放置されていたケースも少なくありませんでした。しかし、2024年4月1日からはこの相続登記が義務化されているため注意が必要です。
相続登記が義務化された背景として、相続登記が行われず放置され所有者不明の土地が増加したことが挙げられます。所有者不明の土地の増加によって、公共事業の用地取得や被災地復興の妨げとなることが問題視されていました。
今回の相続登記義務化では、「相続の開始および所有権の取得を知った日から3年以内」と申請期限が定められており、基本的には期限内に相続登記の手続きを行う必要があります。施行日よりも前に行われた相続に対しても義務化が適用され、その場合は「施行日から3年以内」が申請期限となります。また、すでに不動産を相続していたが施行後に相続を認知した場合は「認知してから3年以内」に手続きを行わなければいけません。
これらの期限内に正当な理由なく相続登記を行わなかった場合には、10万円以下の過料が科される恐れがあります。
不動産相続の流れ
- 01
-
遺言書の確認
まずは遺言書の有無を確認し、遺言書がある場合は基本的にその内容に従って相続が行われます。遺産の分割協議後に遺言書が見つかった場合も、遺言書の内容が優先されます。
- 02
-
相続人の確定
遺言書がない場合、法律で定められている範囲内の親族に遺産を相続する権利が与えられます。そのため、亡くなった方の戸籍謄本をもとに親族関係を正確に調査します。
- 03
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相続人の確定
遺言書がない場合、法律で定められている範囲内の親族に遺産を相続する権利が与えられます。そのため、亡くなった方の戸籍謄本をもとに親族関係を正確に調査します。
- 04
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遺産分割協議
遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行い、合意が得られたら「遺産分割協議書」を作成します。相続人が1人でも欠けた状態で行われた分割協議は無効となるため注意が必要です。
- 05
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相続登記の申請
不動産を引き継ぐ人が決まったら、名義を被相続人から相続人へと変更する相続登記の手続きを行います。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、定められた申請期限内に手続きを行わないと過料を科される恐れがあります。
- 06
-
相続税の申告・納付
遺産の総額が基礎控除額を超える場合は相続税が発生します。相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に申告と納付を行いましょう。申告・納付の期限を越えてしまうと、延滞税がかかるほか相続税の特例が適用されないケースもあります。
不動産相続に必要な書類
不動産相続で主に必要な書類は以下の通りです。すべての書類を集めるのは時間や手間がかかるため、早めに準備を進めましょう。
| 役所で取得する書類 | 被相続人の戸籍謄本 |
|---|---|
| 被相続人の住民票の除票 | |
| 相続人全員の戸籍謄本 | |
| 相続人全員の印鑑証明書 | |
| 新しい名義人になる相続人の住民票 | |
| 不動産の固定資産評価証明書 | |
| 自分で作成する （専門家に依頼して作成する）書類 |
相続登記の申請書 |
| 遺産分割協議書 | |
| 法務局で取得する書類 | 不動産の登記事項証明書（全部事項証明書） |
不動産相続にかかる主な費用・税金
| 費用・税金 | 詳細 | 負担額目安 |
|---|---|---|
| 相続税 | 遺産の総額が基礎控除額を超える場合に発生 | 控除分を超えた金額に対して10～55％の税がかかります。基礎控除額となる3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）を超えない場合はかかりません。 |
| 登録免許税 | 相続登記の際にかかる費用 | 固定資産税評価額×0.4%
※相続人以外の人が遺言によって取得した場合は固定資産税評価額×2％ |
| 必要書類の取得費 | 戸籍謄本や住民票・登記事項証明書などの書類取得にかかる費用 | 登記手続きに必要な書類すべて合わせて約3,000円～ |
| 司法書士などへの依頼料 | 登記手続きや必要書類の制作などを依頼した場合の手数料 | 5～10万円
※件数や各事務所の料金により異なる |
主な不動産相続の方法
不動産は細かく分けることができない財産です。そのため、主に以下のような方法で相続が行われます。
| 相続方法 | 特徴 | メリット・オススメな人 |
|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産をそのままの形で相続することを指します。「そのまま不動産を相続する」「土地を分筆する」などが現物分割にあたります。 |
そのままの形で相続するため、手続きなどが簡単に進みます。 「相続人が少数」「土地が広い」などの場合は現物分割を検討してみましょう。 |
| 代償分割 | 相続人のうち1人が不動産を取得し、他の相続人に法定相続割合に応じた代償金を支払う方法です。預貯金など不動産以外の遺産がある場合は、「不動産」と「預貯金」で遺産を分割することもできます。 |
取得する相続人がその不動産に住み続けられるほか、不動産の資産価値維持にもつながります。 「代償金を支払う余裕がある」「不動産以外の遺産が豊富」といった場合は代償分割を検討してみましょう。 |
| 換価分割 | 不動産を売却し、その代金を相続人で分割する方法です。不動産に引き続き住みたいと希望している場合は難しいといえます。 |
現金を分割することになるため、公平に相続が可能です。また、相続税が発生する場合は納税資金に充てることもできます。 「不動産を利用する予定がない」「公平に分割したい」という場合は換価分割を検討しましょう。 |
| 共有 |
不動産を分割せずに相続人全員で持ち合う状態を指します。共有状態の不動産は、自由に管理・活用ができません。また、共有している方が亡くなった場合は、共有持分がさらに分割されるため権利が複雑になってしまいます。 そのため、一時的に共有状態となった場合も、放置せずに「現物分割」「換価分割」「代償分割」などでしっかりと分割するのがおすすめです。 |
「分割方法の決定に時間がかかる」「相続人が集まらずに協議ができない」という場合は、一時的に共有状態にしておくのも一つの手です。ただし、早期に専門家に相談して分割しましょう。 |
相続した不動産を売るなら知っておくべき2つのポイント！
高く売るなら「仲介売却」・早く売るなら「不動産買取」がオススメ
高く売るなら「仲介売却」・早く売るなら「不動産買取」がオススメ
相続した不動産を売却するのであれば、まずは売却方法について知ることが大切です。売却方法の主な方法として「仲介売却」と「不動産買取」があります。
| 仲介売却 | 不動産買取 | |
|---|---|---|
| 特徴 | 不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者を探してもらう方法です。主な売却相手は個人となり、価格や条件の交渉などを行いながら最適な売却を目指します。 | 不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。売却する相手は不動産会社となり、完結に取引が完了します。不動産買取では契約不適合責任が免除されることがほとんどです。 |
| 売却価格 | 相場付近の価格での売却も可能 | 相場価格よりは安くなる傾向にある |
| 仲介手数料 | 必要 | 無し |
| 売却までの期間 | 一般的に3～6カ月程度 | 数日～1週間程度 |
| 内覧などの対応 | 必要 | 不動産会社による内覧1回程度 |
| このような場合にオススメ | 時間的に余裕があり、少しでも高く売却したいという場合は仲介売却がおすすめです。売却したい不動産が他県にある場合でも、業者によって売却活動を請け負ってくれるケースも多くあります。 | 「換価分割をする」「活用予定がないから、なるべく早く売却をしたい」という方は、不動産買取がおすすめです。また、売却活動を行わないため、売却が周囲に知られにくいのも不動産買取の特徴といえます。 |
不動産売却で使える控除・特例を知っておく
| 控除・特例 | 特徴 |
|---|---|
| 取得費加算の特例 |
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える居住用住宅を売却した場合、一定の軽減税率が適用されます。 譲渡益で6,000万円までの部分 譲渡益で6,000万円を超える部分 |
| 居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除 | 相続で取得した不動産に居住している状態で売却を行った場合、譲渡所得から最高3,000万円までを控除可能です。別荘や賃貸など投資用不動産では制度が適用されません。 |
| 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 | 相続した空き家を売却する場合、「被相続人が生前1人で住んでいたこと」「買主が第三者であること」などの一定条件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円までを控除可能です。 |
| 特定居住用財産の買い換え特例 | 相続で取得し居住していた不動産を売却し、売却の前年から翌年までの3年間で買い換えを行った場合、売却で発生した譲渡益の課税を繰り延べられる特例です。ただし、制度を利用するためには「売却価格」や「所有期間」などで一定の要件を満たしている必要があります。 |
| マイホームの譲渡損失の損失通算及び繰越控除の特例 | 居住していた不動産を売却した際に譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たしていることで、給与所得などほかの所得と損益通算することができる制度です。損益通算で引ききれない譲渡損失は、翌年以降3年以内で繰り越せます。 |
「売却して資金したい方」も「活用して資産にしたい方」も
ハウスドゥ富山南が解決いたします！
相続した不動産を放置してしまうと、資産価値が下がるだけでなく近隣トラブルや犯罪に利用されるなどさまざまな問題があります。また、活用していないとしても、不動産を所有しているだけで固定資産税を支払わなければいけません。そのため、不動産を相続したら「活用する」か「売却する」かを考えることが大切です。ハウスドゥ富山南店では、富山市エリアでこれまで数多くの不動産相続に関するお悩みを解決してきました。「不動産相続で不安を感じている」「相続した不動産の扱いに悩んでいる」という方は、まずはお気軽にハウスドゥ富山南へご相談ください。経験豊富なスタッフが全力でお悩み解決に向けて対応いたします。